地王现身事出有因 市场回暖尚存疑问

VIVI楠

文章来源：千万间房产搜索引擎

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2011年6月27日，北京“崇文菜市场（含西侧地）”以43227元/平方米的楼面价创北京土地市场上的单价“地王”，溢价率近140%。“地王”重现缘于何故？对房地产市场将产生怎样的影响？

千万间房产搜索引擎认为，崇文菜市场之所以成为“地王”，不仅仅是其地块的特殊性，还有房企的拿地风格以及政府推地模式等因素的影响。其对房地产市场发展的影响重在结构，而非价格。详细分析如下：

一、“地王”是多种因素共同作用的结果

1、地块具有独特性，供需不平衡。该地块不仅位于市中心，且三面临街，紧邻新世界中心，商业氛围较好；另外，紧邻地铁出口，地下可利用空间较大。这种地块的独特性，不具备可复制性，属于稀缺性地块，需求远大于供给。

2、企业拿地风格以及企业转型趋势所致。该地块的斩获者——广州市丰璟房地产开发有限公司是合景泰富旗下子公司。合景泰富现有资金充裕，该地块体量较小，风险尚处于可控之中。再者，在住宅受楼市调控影响较大的背景下，商业金融地块的建设、持有经营是企业转型的一个机遇。此外，此地块对合景泰富进军北京商业地产界也具有一定战略意义，大手笔也情有可原。

3、政府集中推出优质商业金融地块。无论是该地块，还是7月底将要推出的王府井地块均是优质的商业金融地块。在政府土地出让收入明显下降、融资平台清理和保障房建设资金缺口巨大的背景下，这些地块毫无疑问将成为未来土地市场的重点和热点。

4、该地块的合理价位应是3万元/平方米左右。根据目前周边地段相似物业的价格估算，该地块的合理价位应该在3万元/平方米左右，其实际成交楼面价略有偏高。

二、对房地产市场的影响有限

每次“地王”现身都会引来无数猜测，忐忑也好，失望也罢，总之，都会对预期产生一定的影响。该“地王”诞生在土地市场冷清之时，却未必能给市场带来较大影响，也不能代表市场升温转向火热。该地块具有较强的特殊性，并不能代表土地市场的一般的整体的价格走向，对房地产市场的影响也是有限的。但是，以该地块为代表的商业金融用地在今年下半年将成为土地市场的主角，也预示着多数房企已瞄向商业金融用地，房企的转型时代即将到来，这对企业而言可谓是机遇和挑战并存。